Виды и типы договоров при покупке недвижимости

Какие бывают виды договоров перехода права собственности?

Часто на тренингах риэлторов и в повседневной работе при продаже недвижимости мне задают вопрос: Какие бывают виды договоров отчуждения недвижимости? Сегодня я решил рассказать обо всех возможных типах договоров купи продажи недвижимости в одной статье.

Документами, подтверждающими право собственности на жилую и коммерческую недвижимость в России являются:

Договор продажи недвижимости
Договор мены жилой недвижимости
Договор дарения жилой недвижимости
Свидетельство о наследовании недвижимого имущества
Договор приватизации (о переходе в частную собственность)
Договор долевого участия в строительстве (по 214ФЗ)
Договор ренты
Решение суда о праве собственности

Это основные и наиболее распространенные виды договоров перехода права собственности на недвижимое имущество.

До 2000 года оформлением и регистрацией договоров продажи недвижимости занималось БТИ.

До 2016 года договора продажи регистрировали либо непосредственно в регистрационной палате, либо сдавали на регистрацию через МФЦ.

После прохождения регистрации перехода права собственности новому владельцу выдавали бумажный документ — Свидетельство о регистрации права собственности на основании одного из видов договоров продажи.

С 2017 года практика выдачи бумажных свидетельств прекращена. Все данные о переходе прав собственности хранятся в электронном виде в регистрационной палате. Таким образом, теперь у собственника нет постоянного документа, подтверждающего право собственности на квартиру или объект коммерческой недвижимости. Перед продажей или сдачей в аренду Собственнику необходимо получить в регистрационной палате (проще в МФЦ) справку с подтверждением права собственности.

Давайте посмотрим на особенности каждого из договоров продажи:

Договор купли-продажи недвижимости. Наиболее распространенный договор при сделках с жилой и коммерческой недвижимостью.

В договоре продажи обязательно должны присутствовать пункты:

— Должно быть описание продаваемого объекта: Точный адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж

— Должно быть прописано основание права собственности с названием и номером документа, а также датой выдачи.

— Так как это договор продажи, то в нем должна быть указана сумма продажи квартиры, помещения или земельного участка

— К договору должен быть прикреплен передаточный акт. В акте принимающая сторона расписывается в том, что объект передан в определенном состоянии и претензий к продавцу у покупателя нет.

— Важно указать в договоре, что объект не находится в залоге, не отчужден в пользу третьих лиц и не является предметом судебного разбирательства, и что на момент перехода права собственности в квартире никто не зарегистрирован.

Договор Мены. Договор Мены аналогичен по своему составу Договору продажи. Разница в том, что вместо цены сделки в договоре указываете, что на что меняете.
Договор дарения. По своей сути мало чем отличается от Договора продажи. В нем также указываются две стороны сделки: даритель и одариваемый. Указываются паспортные данные, степень родства и подтверждающие это документы. В договоре дарения указываются адрес и технические характеристики объекта дарения. Отличие от договора Продажи лишь в том, что в Договоре дарения не указывается стоимость объекта, так как сделка проходит на безвозмездной основе. Стоит иметь в виду, что если дарение происходит между родственниками, то налог одариваемой стороне платить не придется.
Свидетельство о наследстве недвижимого имущества. В свидетельстве должно быть указано:

— дата выдачи и место выдачи свидетельства

— причина выдачи свидетельства

— ФИО наследодателя и дата смерти

— основание наследования: завещание или решение суда)

— данные наследника (ФИО, дата рождения, паспортные данные)

— доли наследников в наследстве

— наименование объекта наследования

— обременения (если есть)

— печать и подпись нотариуса

— дата выдачи документа

Договор приватизации. До 1991 года в России у граждан не было возможности оформить недвижимость в собственность. Квартиры выдавались от государства. А гражданин, получивший квартиру по договору соц.найма с тех пор называется ответственный квартиросъемщик. С 1991 года, после выхода Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, граждане получили право перевести в частную собственность ранее полученные объекты недвижимости.

Особенность договора приватизации в том, что свое согласие должны озвучить все совершеннолетние граждане, прописанные в квартире на момент подачи заявления о приватизации.

При подаче заявления на приватизацию квартиры необходимо подготовить пакет документов:

а) ордер и договор социального найма квартиры

б) выписку финансово-лицевого счета

в) ксерокопии паспортов и свидетельство о рождении несовершеннолетних

г) паспорт объекта из БТИ

Куда нести документы в для приватизации квартиры?

Удобнее всего подать документы через МФЦ, которые есть в каждом районе.

Важно учитывать, что законодательство обязывает включить в число собственников всех несовершеннолетних, которые прописаны в квартире на момент подачи документов.

Из этого следует внимательно изучать документы перед покупкой квартиры, где основанием права собственности является приватизация. Особенно касается документов до 2000 года. Это связано с тем, что в то время система еще не была отлажена и жесткого требования по поводу несовершеннолетних не было.

Поэтому, когда перед вами документы о приватизации до 2000 года обязательно стоит дополнительно запросить сведения всех о прописанных в квартире. Если были прописаны несовершеннолетние, но они не учтены в договоре приватизации – достаточно будет взять с них нотариально заверенный отказ от прав требования на долю в собственности.

Договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия один из самых молодых видов договоров. Этот документ появился в 2004 году после выхода 214 Федерального Закона: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункты:

— реквизиты застройщика

— реквизиты участника долевого строительства

— описание объекта (конструктива жилого дома, расположения, характеристики квартиры)

— описание состояния готовой квартиры (двери, окна, внутренняя отделка)

— стоимость договора и порядок оплаты

— условия переуступки

— сроки и порядок передачи квартиры Дольщику

— гарантийный срок дома и квартиры

— прописана ответственность сторон за неисполнение условий договора долевого участия

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и оплачивается только после ее прохождения.

Мы рассмотрели с вами основные и самые безопасные варианты договоров перехода права собственности. В любом случае я рекомендую всем риэлторам не играть в юриста (если, конечно у риэлтора не юридическое образование в области гражданского права), а подключать к сделке квалифицированных специалистов в этой сфере.

Всем удачных сделок.

С уважением, Николай Девятов

Как стать успешным и богатым риэлтором

В нашей стране регулярно совершается большое количество сделок с недвижимостью. Среди них аренда, продажа, обмен жилой и коммерческой недвижимости. Правильно подать свою квартиру, привлечь клиентов, провести показ, собрать пакет документов для продажи квартиры — задача для неподготовленногочеловека довольно непростая. И, что уж говорить про необходимость найти подходящий объект, проверить документы, подготовить договор. Именно поэтому большинство благоразумных участников этих процессов(покупатели, продавцы, арендодатели, арендаторы) предпочитают обратиться за помощью к профессионалам в данных вопросах — к риэлторам.

Кто такой риэлтор?

Согласно Википедии Риэлтор — это физическое или юридическое лицо, которое профессионально занимается посреднической деятельностью при проведении сделок купли-продажи, аренды, обмена при совершении сделок с жилой и коммерческой (офисная, торговая, складская) недвижимостью.

Так же добавлю, что Риэлтор в наше время — это ключевая фигура на рынке недвижимости. Риэлтор — единственная законная профессия, позволяющая зарабатывать более 5 миллионов в месяц! И это реально.

Риэлторская работа включает в себя несколько задач:

консультационные услуги
участие в подготовке и проведении сделок с недвижимостью в качестве третьей стороны (посредник)

Большинство частных риэлторов в нашей стране зарабатывают именно на посреднической деятельности: находят покупателей на квартиры и дома продавцов, получая от последних комиссию.

Что входит в обязанности риэлтора?

В настоящее время в нашей стране Риэлторская деятельность никак не регламентирована, кроме как Гражданским Кодексом. С одной стороны — это выгодно отличает данный вид деятельности от многих других:

низкий порог входа (можно вообще без знаний в сфере недвижимости попробовать свои силы и попытаться заработать денег)
малый размер вложений на старте (не надо получать сертификат, оформлять юр.лицо, получать лицензию)

С другой стороны, эти самые плюсы являются огромным минусом, так как по этим причинам в риэлторы идут все кому не лень, совершают кучу ошибок, разочаровываются в риэлторском бизнесе. Но хуже то, что такие «специалисты» успевают своей некачественной работой нанести вред репутации всего риэлторского сообщества.

В эталонном варианте в обязанности риэлтора входит поиск клиента на квартиру/дом и организация сделки (согласование стоимости). Так происходит в большинстве стран. В нашей стране, в том числе из-за отсутствия регламентов и правил, риэлтор — это и жнец и чтец…И рекламную кампанию разрабатывает, и клиентов ищет, и договор составит и ячейки в банке организует.

Если структурировать работу российского Риэлтора, то можно выделить ряд основных обязанностей и задач:

Поиск и привлечение клиентов. Клиентами считаются как покупатели/арендаторы, так и продавцы/арендодатели.
Сбор, подготовка, анализ и предоставление Клиенту полноценной правдивой информации о ситуации на рынке в целом и конкретно по району/дому, где располагается желаемая квартира. Только предоставляя достоверную информацию риэлтор может рассчитывать на долгосрочные отношения с клиентами.
Подбор подходящих объектов/поиск клиентов на объект, организация маркетинговых мероприятий (реклама, дни открытых дверей и т.д.), показы
Проверка юридической стороны вопроса: проверка истории объекта, перехода прав на объект недвижимости, получение соответствующих справок по собственникам и квартире
Сбор необходимых документов и подготовка к организации подписания договора купли-продажи/аренды
Проведение переговоров с обеими сторонами Сделки: согласование финальной стоимость объекта, сбор и подготовка документов, согласование условий договора
Передача документов на регистрацию, организация закладки денег в ячейку

Риелтор должен действовать в интересах клиента, который платит ему комиссию, хранить в тайне всю полученную информацию. А еще риэлтор должен быть отличным переговорщиком, психологом, иметь лидерские качества, быть экстравертом и оптимистом.

Какие права у риэлтора?

Права риэлтора, как должностного лица нигде не прописаны. Опять же, нет ни регламентов, ни инструкций. Поэтому риэлтор может опираться либо на пункты из договора с клиентом, чьи интересы он представляет, либо на пункты из должностных обязанностей того Агентства недвижимости, в котором он имеет «счастье» трудиться.

И в том и в другом документе в обязательном порядке должны быть прописаны такие права риэлтора:

получение в полном объеме комиссионного вознаграждения за успешно приобретенный/проданный объект недвижимости;
отсутствует какая-либо материальная и иная ответственность перед своим клиентом за ошибки и нарушения со стороны государственных и регистрационных органов;
риэлтору должны быть возмещены понесенные расходы в случае необоснованного расторжения договора с клиентом (всегда надо работать по договору и собирать доказательную базу своих расходов по сделке!).

Хочу быть риэлтором — где обучиться?

Если вы прочитали предыдущие абзацы и таки хотите стать риэлтором, то надо понимать: как и в любом серьезном ремесле и здесь надо учиться. При чем учиться много и многому.

Риелтор в условиях российских реалий должен знать, уметь и применять в повседневной жизни огромный набор знаний и умений:

риэлтор должен знать все новинки законодательства, разбираться в юридической стороне оформления сделок, понимать разницу между всеми типами договоров;
риэлтор должен знать особенности российской системы налогообложения в вопросах недвижимого имущества и сделок с ними;
риэлтор должен отлично разбираться в вопросах ипотечного кредитования и страховании при сделках с недвижимостью (будь то аренда офиса или продаж особняка на Рублевке);
риэлтор должен обладать знаниями психологии, разбираться в типах людей и их особенностях, уметь находить подход к каждому — быть психологом;
риэлтор должен быть отличным Продавцом: знать техники продаж, уметь работать с возражениями, маркетинговые фишки и навыки продвижения объектов в онлайн и офлайн каналах.
риэлтор должен быть вечным студентом. Постоянная тяга к получению новых знаний, навыков и умений, а так же желание развиваться как профессионал.

В нашей стране профессия Риэлтора до последнего не признавалась официальными инстанциями. Поэтому до сих пор у нас уровень образования у риэлторов находится на плачевном уровне. А из-за того, что нет системы лицензирования новые риэлторы редко утруждают себя приобретение курсов и прохождением предварительного обучения профессии. А зря. В знаниях сила, успех и богатство. Существуют различные курсы и тренинги для риэлторов, которые дают необходимый минимум для успешного начала в профессии. Да, за знания надо платить!

В большинстве случаев новички (кто не хочет платить за обучение) предпочитают пройти обучение, устроившись в агентстве недвижимости. (Есть много компаний, которые берут людей без опыта в сфере недвижимости и выращивают специалистов «под себя».

В таком варианте есть только один плюс — данный вид обучения бесплатный. Минусы: обман, нагружают «черной» работой, не учат основным моментам, не дают клиентов в работу…

Я не против того, чтобы новички шли за знаниями в агентства (сам так начинал). Я против того, чтобы люди шли в темную: вы ведь не знаете, как должно быть! Вы видите только то, что дают. В итоге — превратное представление профессии риэлтор и обида на все агентства (почитайте форумы). Моя рекомендация такова: если вы решили стать высококлассным экспертом по недвижимости и хотите зарабатывать от 1 миллиона в месяц — пройдите обучающий курс или коучинг у признанных экспертов отрасли. А потом вы сможете осознанно выбрать как работать: самостоятельно или под брендом агентства недвижимости.

Кому подойдет работа риэлтором?

Профессия риэлтора, как и любая профессия, требует для успеха наличия определенных качеств.

Важнейшими качествами для риэлтора являются:

Коммуникабельность на высоком уровне, умение находить взаимопонимание с любым типом клиентов, умение убеждать людей и вести переговоры.
Настойчивость. Не бояться отказов, отсутствие обидчивости.
Умение достигать своих целей.
Отсутствие лени, легкость, активный образ жизни. Риэлтор должен быть готов поехать на показ в 9 вечера субботы или в 7 утра понедельника. У риэлтора нет нормированного рабочего дня.
Способность к анализу, умение обрабатывать большие объемы информации.
Отменная память. Для успеха и богатства риэлтор должен одновременно вести не менее 10 сделок. Помнить детали каждой и не перепутать.
Стрессоустойчивость и Терпение.
Человеколюбие. Риэлтор должен любить людей и стремиться помочь им решить их вопросы. Иначе успеха не будет.
Пунктуальность, самоорганизованность. У риэлтора нет начальников. Он сам себе начальник. Распланировать время, приехать на все встречи во-время — это все задачи самоорганизации Риэлтора.

Если, прочитав эти пункты, вы обнаружили, что у вас не хватает каких-то качеств, не расстраивайтесь — при наличии желания их можно приобрести и развить до нужного уровня.

Сколько может зарабатывать риэлтор

Вопрос «Сколько зарабатывает успешный риэлтор» — это первый вопрос, который задают мне все мои ученики. Конечно единого ответа нет. Все зависит от целеустремленности, желания и навыков (ну и выбранной ниши в том числе). Обычно, на этот вопрос я отвечаю так: столько сколько вы хотите вы заработаете. Кто-то зарабатывает больше миллиона в месяц, кому-то достаточно дохода в 200-300 тысяч.

Работа риэлтора оплачивается в форме комиссионного вознаграждения. Мои ученики умеют договариваться о высоких комиссионных. К примеру, продажа квартир и коммерческой недвижимости происходит с комиссионным вознаграждением 7-10%. А сдача в аренду офисной и торговой недвижимости с комиссией в размере 150-200% от месячной арендной ставки. Дальше считайте сами.

Что важно знать перед началом:

Всем новичка я объясняю несколько вещей, которые им обязательно стоит знать, обдумать и понять для себя: готовы они к этому или нет:

Для успеха Риэлтор следует определиться с нишей и работать в выбранной узкой специализации. Только так можно прийти к качественным результатам.
Риэлтор должен наработать базу знаний по своей сфере (учиться, учиться и опять учиться) К примеру, для работы с офисной недвижимостью надо знать большинство объектов в городе, особенности договорной базы. А для работы на загородной недвижимости надо знать все поселки по каждому шоссе разбираться в тенденциях.
Не стоит ожидать «быстрых и легких» денег. Это не тот бизнес6 где можно разбогатеть «по-быстрому». Только нацеленность на результат, высокая мотивация и упорный труд приведут к ожидаемым результатам (да, бывает так, что новичок продает свой первый объект уже через месяц и получает большие, по меркам его прежней жизни, комиссионные. Главное здесь не расслабиться и продолжать работать).
Обычно путь от начала работы Риэлтором до первой сделки составляет несколько месяцев. Стабильности в профессии риэлтора обычно добиваются через пару лет.
Риэлторский бизнес — это тяжелый ежедневный труд, который сопряжен с множеством сложностей и разочарований. Надо быть готовым вложить массу сил и времени для того, чтобы стать успешным и богатым риэлтором.

Но, преодолев все эти тяготы риэлтерской службы и почувствовав вкус победы и денег (реально больших денег), почувствовав ту степень свободы, которую дает профессия риэлтора, вы никогда и ни за что не согласитесь поменять такую жизнь на что-то другое.

Удачи в ваших начинаниях!

Нужна помощь в освоении профессии Риэлтора — звоните, пишите мне прямо сейчас!

Добавляйтесь в друзья на Фейсбукеи Вконтакте.

С уважением, Николай Девятов

Эксперт по созданию агентств недвижимости

Бизнес-тренер, коуч