Виды и типы договоров при покупке недвижимости

Какие бывают виды договоров перехода права собственности?

Часто на тренингах риэлторов и в повседневной работе при продаже недвижимости мне задают вопрос: Какие бывают виды договоров отчуждения недвижимости? Сегодня я решил рассказать обо всех возможных типах договоров купи продажи недвижимости в одной статье.

Документами, подтверждающими право собственности на жилую и коммерческую недвижимость в России являются:

Договор продажи недвижимости
Договор мены жилой недвижимости
Договор дарения жилой недвижимости
Свидетельство о наследовании недвижимого имущества
Договор приватизации (о переходе в частную собственность)
Договор долевого участия в строительстве (по 214ФЗ)
Договор ренты
Решение суда о праве собственности

Это основные и наиболее распространенные виды договоров перехода права собственности на недвижимое имущество.

До 2000 года оформлением и регистрацией договоров продажи недвижимости занималось БТИ.

До 2016 года договора продажи регистрировали либо непосредственно в регистрационной палате, либо сдавали на регистрацию через МФЦ.

После прохождения регистрации перехода права собственности новому владельцу выдавали бумажный документ — Свидетельство о регистрации права собственности на основании одного из видов договоров продажи.

С 2017 года практика выдачи бумажных свидетельств прекращена. Все данные о переходе прав собственности хранятся в электронном виде в регистрационной палате. Таким образом, теперь у собственника нет постоянного документа, подтверждающего право собственности на квартиру или объект коммерческой недвижимости. Перед продажей или сдачей в аренду Собственнику необходимо получить в регистрационной палате (проще в МФЦ) справку с подтверждением права собственности.

Давайте посмотрим на особенности каждого из договоров продажи:

Договор купли-продажи недвижимости. Наиболее распространенный договор при сделках с жилой и коммерческой недвижимостью.

В договоре продажи обязательно должны присутствовать пункты:

— Должно быть описание продаваемого объекта: Точный адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж

— Должно быть прописано основание права собственности с названием и номером документа, а также датой выдачи.

— Так как это договор продажи, то в нем должна быть указана сумма продажи квартиры, помещения или земельного участка

— К договору должен быть прикреплен передаточный акт. В акте принимающая сторона расписывается в том, что объект передан в определенном состоянии и претензий к продавцу у покупателя нет.

— Важно указать в договоре, что объект не находится в залоге, не отчужден в пользу третьих лиц и не является предметом судебного разбирательства, и что на момент перехода права собственности в квартире никто не зарегистрирован.

Договор Мены. Договор Мены аналогичен по своему составу Договору продажи. Разница в том, что вместо цены сделки в договоре указываете, что на что меняете.
Договор дарения. По своей сути мало чем отличается от Договора продажи. В нем также указываются две стороны сделки: даритель и одариваемый. Указываются паспортные данные, степень родства и подтверждающие это документы. В договоре дарения указываются адрес и технические характеристики объекта дарения. Отличие от договора Продажи лишь в том, что в Договоре дарения не указывается стоимость объекта, так как сделка проходит на безвозмездной основе. Стоит иметь в виду, что если дарение происходит между родственниками, то налог одариваемой стороне платить не придется.
Свидетельство о наследстве недвижимого имущества. В свидетельстве должно быть указано:

— дата выдачи и место выдачи свидетельства

— причина выдачи свидетельства

— ФИО наследодателя и дата смерти

— основание наследования: завещание или решение суда)

— данные наследника (ФИО, дата рождения, паспортные данные)

— доли наследников в наследстве

— наименование объекта наследования

— обременения (если есть)

— печать и подпись нотариуса

— дата выдачи документа

Договор приватизации. До 1991 года в России у граждан не было возможности оформить недвижимость в собственность. Квартиры выдавались от государства. А гражданин, получивший квартиру по договору соц.найма с тех пор называется ответственный квартиросъемщик. С 1991 года, после выхода Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, граждане получили право перевести в частную собственность ранее полученные объекты недвижимости.

Особенность договора приватизации в том, что свое согласие должны озвучить все совершеннолетние граждане, прописанные в квартире на момент подачи заявления о приватизации.

При подаче заявления на приватизацию квартиры необходимо подготовить пакет документов:

а) ордер и договор социального найма квартиры

б) выписку финансово-лицевого счета

в) ксерокопии паспортов и свидетельство о рождении несовершеннолетних

г) паспорт объекта из БТИ

Куда нести документы в для приватизации квартиры?

Удобнее всего подать документы через МФЦ, которые есть в каждом районе.

Важно учитывать, что законодательство обязывает включить в число собственников всех несовершеннолетних, которые прописаны в квартире на момент подачи документов.

Из этого следует внимательно изучать документы перед покупкой квартиры, где основанием права собственности является приватизация. Особенно касается документов до 2000 года. Это связано с тем, что в то время система еще не была отлажена и жесткого требования по поводу несовершеннолетних не было.

Поэтому, когда перед вами документы о приватизации до 2000 года обязательно стоит дополнительно запросить сведения всех о прописанных в квартире. Если были прописаны несовершеннолетние, но они не учтены в договоре приватизации – достаточно будет взять с них нотариально заверенный отказ от прав требования на долю в собственности.

Договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия один из самых молодых видов договоров. Этот документ появился в 2004 году после выхода 214 Федерального Закона: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункты:

— реквизиты застройщика

— реквизиты участника долевого строительства

— описание объекта (конструктива жилого дома, расположения, характеристики квартиры)

— описание состояния готовой квартиры (двери, окна, внутренняя отделка)

— стоимость договора и порядок оплаты

— условия переуступки

— сроки и порядок передачи квартиры Дольщику

— гарантийный срок дома и квартиры

— прописана ответственность сторон за неисполнение условий договора долевого участия

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и оплачивается только после ее прохождения.

Мы рассмотрели с вами основные и самые безопасные варианты договоров перехода права собственности. В любом случае я рекомендую всем риэлторам не играть в юриста (если, конечно у риэлтора не юридическое образование в области гражданского права), а подключать к сделке квалифицированных специалистов в этой сфере.

Всем удачных сделок.

С уважением, Николай Девятов